Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, co oznacza, że jego wysokość jest ustalana przez samorząd gminny i w całości stanowi jego dochód. Ustalając stawkę podatku, gminy nie mają jednak zupełnej dowolności, gdyż są ograniczone maksymalną wysokością, która jest corocznie ogłaszana w obwieszczeniu Ministra Finansów.
W przypadku opodatkowania budynków maksymalne stawki są różne w zależności czy budynek ma charakter mieszkalny (maksymalna stawka w 2025 r. – 1,19 zł/m2), czy jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej (maksymalna stawka w 2025 r. – 34 zł/m2 – nie dotyczy działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym, udzielaniu świadczeń zdrowotnych i działalności organizacji pożytku publicznego).
Nie ulega wątpliwości, że wynajmowanie lokali i budynków mieszkalnych jest działalnością gospodarczą. Pojawia się jednak wobec tego problem, która stawka podatku znajdzie zastosowanie do opodatkowania nieruchomości wynajmowanych przez przedsiębiorcę.
Orzecznictwo sądowoadministracyjne prezentowało dwa rozbieżne stanowiska. Sądy z jednej strony uznawały, że wynajmowanie nieruchomości wpisanych do ewidencji środków trwałych przesądza o ich związku z działalnością gospodarczą, wobec czego należy opodatkować je wyższą stawką podatku (tak np. NSA w wyroku z dnia 4 października 2022 r., sygn. akt III FSK 967/21).
Zgodnie natomiast z odmiennym stanowiskiem, trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu/budynku, wyklucza uznanie go za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Bez znaczenia pozostaje okoliczność czy funkcja mieszkaniowa realizowana jest przez podatnika (właściciela nieruchomości), czy jego najemcę. Przeciwny pogląd nie tylko kłóci się z istotą regulacji dotyczących opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków i lokali mieszkalnych, lecz jest również trudny do zaakceptowania ze względów społecznych (tak np. NSA w wyroku z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. akt III FSK 250/23).
W związku z rozbieżnością orzecznictwa Prokurator Generalny wystąpił do Naczelnego Sądu Administracyjnego o rozstrzygnięcie w formie uchwały siedmiu sędziów zagadnienia prawnego: „Czy budynki mieszkalne lub ich części przeznaczone do najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców w ramach prowadzenia przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.).”.
W podjętej uchwale z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24, NSA opowiedział się za drugim ze stanowisk. Wskazał, że za zajęte na działalność gospodarczą nie są te części budynku, które są faktycznie zajęte na mieszkanie, czyli w których rzeczywiście są realizowanie cele mieszkaniowe, nawet jeśli właścicielem takiego budynku mieszkalnego jest przedsiębiorca.
Podjęta uchwała wskazuje zatem, że wszystkie nieruchomości zaspokajające potrzeby mieszkaniowe opodatkowane są preferencyjną stawką podatku. Nie jest przy tym istotne czy nieruchomość zaspokaja potrzeby mieszkaniowe właściciela, czy innych osób oraz czy stanowi źródło przychodu z tytułu najmu, czy też nie. Należy jednak pamiętać, że zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie będą służyły pustostany, czy też nieruchomości wynajmowane krótkoterminowo.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 15 listopada 2024 r.
autor: Radca prawny Rafał Knap
